440億供地在路上 北京年底再掀“拿地潮”
來源：北京商報 作者：盧揚 王寅浩
繼9月拍出2宗住宅地塊之後，北京土拍市場已冷清許久，但北京商報記者梳理髮現，在未來的一段時間，北京約有440億元的供地在路上，其中僅有2宗限競房地塊，其他均爲不限價地塊，新地入市“不限價”的節奏將更加明顯。而來自開發商層面的消息，也一改此前“抱團拿地”的方式，開發商未來更傾向於獨立拿地。“一個是融資環境發生了變化，基本阻斷了貸後拿地的空間，大家更傾向於獨立拿地後再引入戰投；此外，獨立操盤將更有利於對項目的把控，這對於進京不久的開發商來說，標杆意義毋庸置疑。”華東某20強房企北京公司負責人稱。
不限價成絕對主流
北京商報記者梳理髮現，截至11月14日，北京目前加上用地預申請的待出讓宅地共計10宗，總出讓價格約320億元，涉及石景山、朝陽、大興等多個區域。
10月下旬，北京市規劃和自然資源委員會曾掛牌2宗海淀區棚戶區改造預申請地塊，海淀的地理位置，加上不設定房屋銷售限價及戶型限制的要求，2宗地塊入市必將是衆房企爭奪的焦點。如果把這2宗地塊也囊括在內，北京接下來將會有約440億元的供地在路上。
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值得一提的是，新地入市仍延續“不限價”的供地節奏。在上述12宗地塊中，僅有2宗限競房地塊待入市，其他均爲不限價地塊。
受供地節奏影響，限競房地塊在今年幾乎成了個案。數據顯示，截至目前北京限競房累計供應住宅土地112宗，2020年僅有6宗。
中原地產首席分析師張大偉表示，按照北京最新限競房地塊供應時間測算，距離上次限競房住宅地塊入市已有接近6個月時間，未來不排除還會有新的限競房地塊產生，但是從土地供應結構來看，不限價爲絕對主流已成定局。
“限競房地塊成爲個案，也是市場的選擇。”貝殼研究院高級分析師潘浩稱，北京限價地塊從2016年底開始供應，目的就是通過商品房銷售價格上限的控制調整市場均價的上漲，但是限價地對於開發商而言減少了利潤空間，增加了成本壓力和操作難度。因此，在今年疫情嚴重影響銷售回款的情況下，開發商成本壓力上升，爲確保土地成交量的穩定，調整供地結構，下調操作難度較大的限價地的比例，並提高供應土地的質量。
截至目前，限價地塊佔比僅爲23%。但從成交情況看，自2016年開始供應限價地以來，轉化到商品房市場的量僅有約3-4成，未來一段時間內，市場上仍將有大量限價項目入市。在限價地塊存量較高的情況下，其短期供應量下調也是必然。
“回鍋肉”更貴了
雖然疫情給北京樓市帶來些許涼意，但今年北京土拍市場卻逆勢火熱，從海淀西北旺，到豐臺分鐘寺，多宗優質地塊的入市，也掀起衆房企的補倉熱情。據克而瑞統計數據，2020年1-10月，北京全市共成交經營性用地49宗，同比上漲0.85%，土地成交總金額同比增加26.68%。
儘管衆房企在京拿地熱情高漲，但近幾個月北京土拍市場稍顯清冷。8、9月期間，北京共完成土地出讓8宗，但其中僅有2宗是溢價出讓，其他6宗均爲底價成交。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄指出，8、9月恰逢融資“三道紅線”亮相初期，房企拿地謹慎。除此之外，土地溢價率反映房企對所競價地塊的熱情程度，地塊自身“邊緣化”因素，也減少了房企的拿地熱情。
截至目前，北京年內共有4宗地塊因無人問津導致流拍，其中有2宗地塊重新調整後再次入市。朝陽金盞鄉小店村3005-08地塊重新“拆分”後再次掛牌出讓，朝陽東壩1104-611地塊則相較於之前變得更加“純粹”，而且還較之前“漲”了1.78億元。
“回鍋肉”更貴了，也是源於地塊自身素質的提升。潘浩稱，從房企拿地來看，需要綜合多方面的屬性來做出決策，地塊位置偏遠、地價水平過高、限制條件繁雜的地塊自然不受房企青睞，調整入市是訴求的產生和迴應。
“總體而言，地塊成交的冷熱程度和地塊素質直接相關。”潘浩指出，北京住宅用地市場在上半年集中供應優質地塊，帶來土地市場的快速恢復，半年時間已經追平去年同期成交水平，市場恢復的任務基本完成，下半年的主要任務是防止土地市場持續升溫導致過熱，因此8、9月供應地塊多位於遠郊區域的非熱點區域，同時，經歷了上半年“搶地”的房企下半年拿地熱情亦有所下降，此爲預期之內。但如果後期有高價值地塊推出，仍然會帶來熱度的上升。
從合作到獨立拿地
“年底這些地塊確實不錯，如果條件允許，我們想再獨立拿一塊。”剛剛在北京首次實現獨立操盤的華東某20強房企北京公司負責人直言，儘管北京市場被各家房企看作是“最難啃的骨頭”，但大家也都有共識：必須在京拿地。
隨着市場形勢好轉，房企在京拿地也越來越“獨立”，由此前的合作拿地向獨立拿地過渡。據統計，北京年內房企聯合拿地共計16宗，其中上半年有12宗，下半年僅有4宗。
對於上述變化，潘浩稱，聯合拿地確實能夠降低單家房企的拿地成本，並平衡操作風險，但是這並不是唯一降低成本的方法，房企亦可在拿地之後再尋求合作方的入股。合生在北京獨家取得的兩塊分鐘寺地塊就是實例，拿地之後引入金茂、世茂共同開發。
如果說市場好轉是房企單獨拿地的底氣，那麼在融資“三道紅線”之下，衆房企又該如何抉擇？在潘浩看來，“三道紅線”對於不同企業的限制程度是不同的，例如下半年北京土拍市場仍然表現積極的中海，其“三道紅線”一線不踩，且有息負債增長率沒有超過15%，完全有條件獨立拿地；同時，即使是在調整債務結構的過程中，不同企業的拿地策略亦不同，尤其全國佈局的房企，面對重要佈局城市的優質地塊，獨立拿地亦是策略選擇。
“從合作拿地到獨立拿地，這背後亦折射出衆房企對未來北京市場的態度。”陳霄表示，從近幾個月北京土地市場表現來看，樓面價和溢價率均出現下滑，對於房企來說是拿地的好時機。
北京商報記者獲悉，近期多家尚未進京的千億左右規模的多家房企已經着手準備拿地事宜，在它們看來，除了大灣區佈局外，這或許是它們在“三道紅線”下做大規模的一次機會。